Loi Pinel à Nantes : le dernier amendement du projet de loi de finance 2021

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Avatar de l'auteur "Christelle Privat" Christelle Privat

le 23 novembre 2020

SOMMAIRE

La loi Pinel qui est entrée en vigueur en 2014, est créée afin de répondre à un besoin accru de logements dans certaines villes dites “tendues”, qui ne disposent pas d’une offre locative suffisante.

Ce dispositif qui a stimulé pendant plusieurs années le parc immobilier neuf de Nantes, mais aussi de plusieurs grandes villes de France, se voit prorogé jusqu’en 2024 avec quelques aménagements importants à prendre en considération.

Voyons quelles sont les nouveautés ajoutées au PLF 2021 (projet de loi de finance), et faisons le point sur les avantages de la loi Pinel et de l’investissement locatif dans la ville de Nantes.

Le gouvernement infléchit sa position sur la réforme attendue de la loi Pinel

© Petr Kovalenkov - Shutterstock

Prorogation du dispositif Pinel jusqu’en 2024

Le 13 novembre dernier en soirée, le gouvernement a déposé un amendement de dernière minute adopté par l’Assemblée nationale, au projet de loi de finance 2021. Le dispositif Pinel visant à inciter l’investissement locatif sera finalement prorogé au-delà de l’année 2022 initialement prévue, et reconduit jusqu’en fin décembre 2024. Le secteur immobilier fragilisé par la crise sanitaire actuelle a sans doute fait pencher la balance en faveur de la prorogation de la loi Pinel.

Une satisfaction pour les professionnels de l’immobilier qui souhaitaient une plus grande visibilité sur la durée de vie du dispositif. Satisfaction néanmoins contrariée, puisque dès 2023 la loi Pinel ne sera plus aussi avantageuse qu’elle ne l’est aujourd’hui. En effet, il est prévu une diminution progressive de l'avantage fiscal pour les deux dernières années 2023 et 2024.

En 2023, lors d’un investissement locatif, le taux de réduction fiscale ne sera plus que de 10,5 % pour une durée de location de 6 ans et de 15% pour une durée de location de 9 ans, contre respectivement 12 et 18% aujourd’hui. En 2024, ces taux tomberont respectivement à 9 et 12 %. Au terme de cette période, si l’acquéreur souhaite poursuivre la location de son bien, la réduction d’impôt sera comprise entre 2 et 4,5% par an, contre 3 à 6% aujourd’hui.

Dans le même temps, le prêt à taux zéro (PTZ), levier essentiel de la construction neuve, joue aussi les prolongations puisque qu’il reste en vigueur jusqu’au 31 décembre 2022. Le gouvernement a fait connaitre sa volonté de soutenir ce dispositif en faveur des primo-accédants au-delà de cette date.

La Loi Pinel et après ?

La loi Pinel est un dispositif couteux pour l’état qui a montré ses limites, selon Bercy. Pour le gouvernement “une réorientation des financements vers des moyens d’action plus efficaces” est donc à prévoir. Un rapport sur les nouvelles mesures à mettre en place sera présenté à la mi 2021.

Investir en loi Pinel à Nantes

Les avantages de la loi Pinel à Nantes

© Dariuz Jarzabek

Faire un investissement locatif en loi Pinel, permet aux acquéreurs de se constituer un patrimoine, tout en se voyant accorder des réductions d’impôt sur le revenu à l’occasion de cet investissement. La réduction fiscale peut atteindre jusqu’à 63 000€.

Le montant de la réduction fiscale sera égal à la durée de la location soit :

Suite au nouvel amendement sur le PLF 2021, la réduction fiscale sera moins avantageuse à partir de l’année 2023.

Sélèna a investi dans un appartement neuf, dans le quartier Dervallières-Zola de Nantes et la livraison est prévue pour le deuxième trimestre 2022. D’une valeur de 250 000 €, le logement est éligible au dispositif Pinel. Si Sélèna loue le logement pendant une durée de 12 ans, elle pourra obtenir un abattement fiscal sur ses revenus d’un montant de 52 500 €.

Avec le dispositif Pinel, Séléna peut loger ses ascendants ou descendants dans l’appartement qu’elle a acheté à Dervallières, à condition que ce locataire ne fasse pas partie de son foyer fiscal. C’est un avantage qui n’était pas prévu dans le précédent dispositif Duflot.

À l’occasion d’un investissement locatif en loi Pinel, la loi prévoit un plafond de loyer que les propriétaires ne peuvent dépasser. Les revenus des locataires sont également soumis à un plafonnement.

À Nantes, qui fait partie de la zone B1 du zonage Pinel, le loyer au mètre carré, est plafonnée à 10,44 €/m². Les ressources annuelles d’un couple locataire ne devront pas excéder 41 868 €.

Les conditions d’éligibilité de la loi Pinel

Il existe des conditions d’éligibilité pour bénéficier des avantages d’un investissement locatif en loi Pinel .

Tout d'abord, il est nécessaire que le bien convoité soit un bien neuf , ou acheté en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) , c’est à dire sur plan. Un bien est dit neuf, lorsqu’il a été construit il y a moins de 5 ans et qu’il n’a encore jamais été habité. L’appartement neuf doit être non meublé et il doit respecter les normes et la règlementation thermique en vigueur (RT2012).

L’investissement locatif par définition ne peut pas être réalisé au titre de la résidence principale, l’acquéreur achète sa maison ou son appartement pour le louer dans un premier temps. La durée de la location minimale est de 6 ans. Par la suite l’acquéreur peut disposer de son achat immobilier comme il le souhaite.

L’investissement locatif ne doit pas dépasser 300 000 € par foyer fiscal et ne doit pas dépasser les 5 500 € / m². Enfin, Un même acquéreur ne peut profiter de ce dispositif qu’a raison de 2 investissements locatifs maximum par an.

La ville de Nantes, une zone Pinel attractive

©Daliusposus - Shutterstock

Avec un peu plus de 300 000 habitants (309 346 selon les chiffres de l’Insee en 2019), Nantes est la sixième ville de France ! À moins d’une heure de l’océan atlantique et située à tout juste 2 heures et demi de la capitale parisienne, c’est une ville qui ravit toutes les attentes.

La ville des ducs de Bretagne offre une multitude d’activités originales à faire dans le centre-ville ou dans la région. En rejoignant les machines de l’Île de Nantes, il est possible de découvrir ou de redécouvrir l’univers fantastique de Jules Vernes. Sur la pointe ouest de l'île, il fait bon se balader sur le quai des Antilles avec ses anneaux si caractéristiques. En empruntant la Loire, plus grand fleuve de France, il est possible de visiter les châteaux avoisinants.

Élue capitale verte de l’Europe en 2013, Nantes est une ville moderne et avant-gardiste, dynamique et étudiante, qui maintient également sa place de leader dans l’entreprenariat numérique. La smart city nantaise a donc de sérieux arguments pour un investissement locatif sécurisé et rentable et de nombreux programmes immobiliers neufs à Nantes sont disponibles !

Au niveau du dispositif Pinel, la ville est située en zone B1 selon le dernier zonage effectué en 2020. Les villes voisines de Nantes situées à moins de 30 km également. Cette zone regroupe toutes les agglomérations de plus 250 000 habitants. En zone B1 les loyers sont fixés à 10.44€/m²/mois en 2020.

Pour calculer le prix du loyer d’un appartement acheté en loi Pinel il convient de procéder de la façon suivante :

Annick et Jean-Claude ont acheté un très bel appartement 3 pièces de 62 m² avec une grande terrasse de 16 m², dans une résidence neuve de Nantes dans le quartier Hauts Pavés-Saint Félix. Pour cet appartement de 70 m² en surface Pinel (62 m² + 16/2 m² de terrasse), le couple pourra établir un loyer maximal de 709,92 €.

Pour calculer le loyer maximal, il convient au préalable de calculer la surface Pinel du logement qui correspond à 62 + (16/2) = 70 m². Sachant que le plafond de loyer Pinel correspond à 10,44/m², on applique le coefficient multiplicateur suivant, applicable à tous les loyers Pinel : 0,7 + (19/surface utile). Le calcul final est le suivant : 10,44 x (0,7 +19/70) x 70 = 709,92 €

Il existe également un plafond de ressources pour les locataires qui habiterons l’appartement acheté par Annick et Jean-Claude. En effet, le dispositif Pinel aide les personnes se trouvant dans une situation intermédiaire à se loger : les locataires qui ont des revenus trop élevés pour pouvoir prétendre aux logements sociaux, mais pas assez pour pouvoir louer sur le marché immobilier libre.

À titre d’exemple, à Nantes, les plafonds de ressources appliqués sont les suivants :

  • Une personne seule devra disposer de ressources inférieures à 31 352 € par an
  • Les ressources annuelles d’ un couple doivent être inférieures à 41 868 €
  • Pour un couple avec une personne à charge , les ressources annuelles sont plafonnées à 50 349 €
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