La défiscalisation à Nantes

L'investissement locatif à Nantes constitue un placement sûr et rentable en 2024. Que ce soit dans l’immobilier neuf, ou dans l’ancien, il existe de nombreux dispositifs fiscaux permettant de défiscaliser, tout en agrémentant son patrimoine foncier.

En fonction de son objectif, l’investissement dans le neuf ou dans l’ancien peut avoir son importance. Disponibilité immédiate, intervention de travaux plus ou moins longs, revenus locatifs à moyen ou long terme, type de financement, etc, sont autant d’éléments décisifs, à prendre en considération lors de la réflexion du projet immobilier.

L’investissement immobilier dans le neuf, confère assurément de nombreux avantages. Des avantages fiscaux, car l’Etat a mis en place des dispositifs avantageux pour stimuler la construction neuve, et des avantages liés à la qualité des logements neufs et à leurs normes écologiques toujours plus exigeantes.

À Nantes, le contribuable peut choisir d’investir dans un des nombreux dispositifs disponibles sur le territoire français. La métropole très dynamique et attractive constitue quoiqu’il arrive un excellent choix pour un investissement locatif rentable.

Nantes : un territoire attractif

Nantes : Une ville aux sérieux atouts

Nantes qui attire environ 20 000 personnes chaque année, séduit pour sa qualité de vie, sa proximité avec Paris, son dynamisme, et son patrimoine historique et architectural.

Démographie en croissance

Le département de la Loire-Atlantique fait partie des trois départements les plus dynamiques au niveau de la démographie. Il enregistre + 1,2 % en moyenne chaque année. Le nombre d’étudiants venant apprendre sur les bancs de la ville participe de cet accroissement de population. Il faut dire que Nantes compte de nombreux établissements supérieurs de qualité : Audencia Nantes, IMT Atlantique, Centrale Nantes, etc.

Dynamisme économique

Le tissu économique étant très diversifié et équilibré, l’économie nantaise se porte bien. Construction navale, aéronautique, biscuiterie, conserverie : la ville a su conserver un socle industriel important. Dans le même temps, la ville créative est un poids lourd de l’économie de services et elle investit beaucoup dans les nouvelles technologies digitales et les startups. Son label French Tech porte de nombreuses jeunes pousses du numérique.

Parc immobilier moderne et écologique

Le parc immobilier de la ville de Nantes offre tous types de logements du studio, à l’appartement T5, en passant par la maison avec jardin.

Les programmes immobiliers neufs de très bonne facture sont réalisés par des promoteurs de renom et certains quartiers voient leur visage transformé suite à la construction moderne et aux différents aménagements urbains.

Quels quartiers viser pour défiscaliser à Nantes ?

Certains quartiers nantais sont très recherchés comme Sainte-Anne, Zola ou Canclaux. Mais dans l’ensemble, c’est toute l’agglomération et sa périphérie qui sont convoitées. Les investisseurs choisissent souvent les petites surfaces qui se louent très bien et assurent un rendement locatif intéressant.

Défiscaliser dans l’immobilier neuf

La loi Pinel est le dispositif fiscal le plus connu pour un investissement en immobilier neuf. Cependant, il n’est pas le seul dispositif existant. Les loi de normandie , Malraux et le statut LMNP permettent l’investissement locatif dans le neuf, avec à la clé : une réduction d’impôt, des revenus locatifs, et l’augmentation de son patrimoine immobilier.

Le Pinel permet de défiscaliser jusqu’à 42 000 € d’impôt

La pépite des dispositifs fiscaux dans le neuf, est l’œuvre de la ministre Sylvia Pinel et a été promulgué en juin 2014. Il a été mis en place afin de soutenir l’offre locative dans les zones tendues présentant un déficit d’offre de logements à la location.

Prorogé jusqu’au 31 décembre 2024, le dispositif qui stimule l’immobilier neuf à Nantes et sur tout le territoire, a connu quelques ajustements et possède désormais un équivalent réservé aux programmes durables ou situés en quartier prioritaire appelé Pinel+.

Le principe dans les grandes lignes

La loi Pinel classique permet aux investisseurs en immobilier neuf de réduire leur impôt sur le revenu de 9 %, 12 % ou 14 % du montant du bien, dans la limite de 42 000 €.

Pour cela, l’investisseur doit observer plusieurs conditions :

• Il doit investir dans le neuf
• Il a l’obligation de louer son logement pendant 6, 9 ou 12 ans
• Le logement doit être non meublé
• Le logement doit être situé dans une zone éligible au Pinel
• Le propriétaire-bailleur doit respecter les plafonds de loyer Pinel, et de ressources des locataires

Les nouveaux plafonds Pinel 2024 sont tombés

En 2024, les plafonds de loyers Pinel ont été modifiés. Ils sont désormais les suivants :

En 2023 et 2024, les taux de réduction Pinel ont connu deux baisses successives :

À Nantes, la zone Pinel B1 s’applique dans l’agglomération et dans de nombreuses villes périphériques. Celles situées dans un rayon de 30 à 50 kilomètres appartiennent quant à elle à la zone B2. Les villes situées au-delà de 50 kilomètres sont généralement soumises à la zone Pinel C.

Les dispositifs fiscaux pour le neuf et l’ancien

Certains dispositifs ne sont pas conditionnés par le marché immobilier neuf ou ancien. Ils s’appliquent indifféremment.

Le statut LMNP

Le statut LMNP ou Loueur en meublé non professionnel permet selon le régime fiscal choisi de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % des revenus locatifs ou de procéder à l’amortissement du bien immobilier.

Outre l’abattement fiscal sur les revenus fonciers, le statut permet dans certains cas la récupération de la TVA et l’assurance de percevoir des revenus locatifs même en cas de vacance locative.

L'optimisation fiscale en nue-propriété

L’investissement en nue-propriété permet de placer son épargne dans l’immobilier neuf ou ancien et constitue un outil d’optimisation fiscal, lors de la transmission de patrimoine. Le fait de n’être propriétaire que d’une partie du bien permet de diminuer le montant de la fiscalité, lors de l’acquisition de ce type de bien.

La SCPI, un modèle qui s’adapte à plusieurs dispositifs fiscaux

La Société Civile de Placement Immobilier permet de réaliser un placement en immobilier locatif en devenant propriétaire de parts. On distingue les SCPI fiscales des SCPI de rendement. Les SCPI fiscales permettent de défiscaliser (SCPI Pinel, SCPI Malraux, SCPI Déficit Foncier).

Le Girardin Social en Outre-mer

Le dispositif Girardin Social permet au contribuable de faire des économies d’impôts en investissant dans l’immobilier neuf ou en rénovant du logement ancien. Cette loi, uniquement valable en Outre-Mer offre une réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie d’un investissement dans un programme immobilier.

La défiscalisation dans la vieille pierre

Les amoureux de la vieille pierre disposent de plusieurs dispositifs fiscaux avantageux. Denormandie, Malraux, Loi Monuments Historiques ou Pinel ancien en sont quelques pistes… Le mécanisme de déficit foncier s’applique surtout à l’immobilier ancien, puisqu’il inclut souvent des travaux.

La loi Cosse ou louer abordable

La loi Cosse a été abrogée en 2022. Elle a été remplacée par le dispositif "Louer abordable" puis depuis mars 2022 par le dispositif "Loc'avantage"

Promulgué en 2017, le dispositif Cosse permet aux propriétaires-bailleurs de profiter d’avantages fiscaux en contrepartie de la location de leur bien immobilier à un prix abordable. L’objectif est de remettre sur le marché des logements privés à des prix abordables.

Les avantages

La loi prévoit un abattement fiscal pouvant aller de 15 à 70 % des loyers bruts perçus pendant la durée de la convention. Plus la location à loyer modéré est longue, plus l’abattement fiscal est intéressant.

Pour bénéficier de ces avantages, la propriétaire doit signer une convention avec l’ANAH (Agence nationale de l’habitat) pendant 6 ans ou 9 ans en cas de travaux. Le logement doit être loué nu et au titre de la résidence principale. Le propriétaire doit respecter des conditions de loyers et de ressources pour le locataire.

Pinel ancien

Le Pinel ancien contrairement au Pinel classique, concerne les logements anciens qui doivent faire l’objet d’une rénovation afin qu’ils aboutissent à la création de logements presque neufs. Le dispositif permet de déduire de 12 à 21 % du prix du bien sur 6 à 12 ans, c’est à dire pendant la durée de la location.

Dispositif Malraux et Monuments Historiques

Les dispositifs Malraux et Monuments historiques s’adressent principalement aux férus de patrimoine et de bâtiments classés. Créées dans le but de restaurer le vieux patrimoine français, ces lois fiscales visent en général des populations aisées ayant les moyens de réaliser de gros travaux de rénovation et de réhabilitation.

Denormandie

Le dispositif Denormandie permet de bénéficier de réductions fiscales, lors d’un investissement dans un logement faisant partie d’un quartier ancien dégradé. Pour profiter de l’avantage fiscal, les travaux de rénovation doivent représenter 25 % du coût de l’opération.

Le dispositif qui prend fin le 31 décembre 2021, offre une réduction fiscale de 12 à 21 % du prix du bien, en contrepartie d’une période de location de 6 à 12 ans.

Déficit Foncier

Le mécanisme du déficit foncier intervient surtout dans le cadre de logements anciens réhabilités. Lorsque les charges de propriété sont plus élevées que les produits fonciers, on constate alors un déficit foncier. Le contribuable peut déduire ce déficit de son revenu brut global dans la limite de 10 700 €.

Ce mécanisme a pour but de réduire sa base imposable et par conséquent son montant d’imposition.