La loi Pinel ancien à Nantes

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière. Disposition du Code général des impôts français introduite par la loi finances 2015, elle remplace le dispositif Duflot depuis le 1er septembre 2014. C'est l’un des dispositifs les plus réputés pour un investissement immobilier.

L’objectif ?

Inciter les contribuables à réaliser des investissements locatifs dans le parc immobilier français pour renforcer l’offre de logements neufs et réhabilités dans les communes où la tension immobilière est importante.

Qu’est-ce que la loi Pinel ancien à Nantes ?

La loi Pinel est avant tout connue pour permettre aux contribuables de réaliser une économie d’impôt lors d’un investissement locatif dans l’immobilier neuf. Il existe également un Pinel Ancien présentant des avantages fiscaux similaires, pour la rénovation de logements jugés inhabitables.

En 2020, le Gouvernement a décidé de reconduire le dispositif pour une durée de 4 ans, (jusqu'au 31 décembre 2024). La réforme de la loi Pinel 2018 a cependant réduit le nombre de zones éligible à 3 contre 5 à l’origine.

Aussi connu sous le nom de "programme Pinel ancien réhabilité" ou encore "Pinel optimisé au déficit foncier" le Pinel ancien permet à un propriétaire de bénéficier des mêmes avantages fiscaux que pour un investissement dans des appartements neufs, ainsi que du déficit foncier.

Quels logements sont concernés ?

2 types de logements sont éligibles à la loi Pinel ancien :

• Les logement jugés inhabitables ou en état de délabrement. Sur ce point, la loi Pinel ancien ressemble au dispositif loi Denormandie .
• Les locaux commerciaux ou industriels réaménagés en logement (entrepôts, hangars, garages...)

Quels sont les critères d’un logement inhabitable ?

Pour qu'un logement soit jugé inhabitable, il doit être évident qu'il ne correspond pas aux critères de logement décent imposés par la loi. Pour juger du caractère habitable ou non d'un bien immobilier, 15 critères sont définis dans l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il s'agit de :

• La composition générale du logement ;
• L’état du gros œuvre ;
• L’état de la charpente ;
• Les caractéristiques des parois et menuiseries ;
• L’état de la ventilation ;
• L’étanchéité à la pluie et eaux de ruissellement ;
• Les dispositifs de chauffage ;
• La sécurité des installations de gaz ;
• La sécurité des installations électriques ;
• Les installations sanitaires. ;
• Les dispositifs de retenue des personnes ;
• La présence de plomb dans les peintures ;
• La présence d’amiante ;
• Le réseau d’eau ;
• L’état de la cuisine

Quels critères techniques sont impliqués dans l’éligibilité du logement ?

La performance technique du logement (particulièrement la performance énergétique) est prise en compte. Les 12 critères techniques sont listés dans l’article 4 de l’arrêté du 19 décembre 2003 du code général des impôts. Pour être éligible au dispositif Pinel ancien, le logement ne doit pas satisfaire au moins 4 de ces critères :

• respect des conditions de surface et volume habitable ;
• absence de risque d'accessibilité au plomb ;
• présence d'un équipement de chauffage (centralisé ou individuel) ;
• évacuation des eaux usées et eaux vannes ;
• présence d’une pièce pour la toilette avec douche/baignoire et lavabo ;
• Présence d'un cabinet d'aisance séparé des pièces principales ;
• sécurité de l'installation électrique ;
• sécurité de l'installation du gaz ;
• présence de protection solaire sur les baies exposées ;
• isolation des combles si l'habitation est située sous les combles.
• absence de faux plafonds flocage/calorifugeage contenant de l'amiante ;
• caractéristique thermique

À partir de 6 critères non respectés sur 12, le logement est considéré comme indécent et ouvre droit au Pinel ancien.

Quelles conditions requiert la loi Pinel ancien à Nantes ?

• Le logement doit se trouver en zone éligible au Pinel ancien en 2024 : A bis, A et B1.
• Il devra être loué nu (non meublé) à titre de résidence principale.
• Le propriétaire doit faire appel à un expert indépendant agréé pour diagnostiquer les performances énergétiques et techniques du logement.
• L’investisseur devra réaliser les travaux de réhabilitation avant le 31 décembre de la 2^èmeannée suivant l’achat du bien et conserver toutes les factures.
• Le logement réhabilité devra répondre aux mêmes critères qu’un logement neuf.
• Il doit également avoir été acquis après le 14 septembre 2014.
• Le logement doit être évalué par un expert pour certifier la réhabilitation et le respect des critères de performances techniques et d’habitabilité définis par la loi.

Une fois le bien réhabilité, l’investisseur sera soumis aux mêmes obligations de mise en location que dans le cas d’un investissement en Pinel neuf. En effet, les plafonds de loyers et de revenus des locataires sont fonction du zonage Pinel.

Stéphane et Dominique souhaitent investir dans un appartement vétuste qu’ils désirent rénover pour le louer. Pour que le logement soit éligible au Pinel ancien, ils font appel à un expert dépendant afin de diagnostiquer les performances techniques et thermiques du bien.

Après avoir constaté l’état de délabrement de l’appartement par un expert, le couple peut commencer les travaux de réhabilitation. Suite aux travaux, ils louent le logement durant 12 ans et profitent ainsi de l’avantage fiscal maximal proposé par la loi Pinel : 14% du prix du bien.

Quels sont les plafonds de la loi Pinel ancien à Nantes ?

Reconduite jusqu’en 2024, la loi Pinel ancien connaît une évolution de ses plafonds identiques à celle appliquée dans l’immobilier neuf.

Les plafonds de loyers Pinel modifiés en mars 2024

• Zone A bis : 18,89 €
• Zone A : 14,03 €
• Zone B1 : 11,31 €
• Zones B2 et C : 9,83 €

Les locataires en Pinel doivent présenter des ressources inférieures aux plafonds établis dans les zones concernées en 2024:

Quels sont les avantages de la loi Pinel ancien à Nantes ?

Moins connue que le dispositif de défiscalisation Pinel classique (dans l’immobilier neuf), la loi Pinel dans l’ancien, propose autant d’avantages fiscaux aux investisseurs, que son homologue. Avantage : il est possible de bénéficier du dispositif le de défiscalisation : déficit foncier tout en investissant en Pinel ancien.

En revanche, à l’instar du Pinel dans le neuf, la loi Pinel ancien n’ouvre pas le droit à une réduction des frais de notaire ni à un abaissement de la taxe foncière.

Mariannick et Jean Luc ont un revenu imposable de 160 000 €, dont 5 000 € de revenus fonciers. Leur tranche marginale d’imposition est de 41 %. Leur impôt sur le revenu est cette année de 35 486 €. Ils payent 775 € de CSG.

Ils font l’acquisition d’un appartement de 65 m² du quartier Saint-Donatien en plein centre-ville de Nantes pour un budget global de 280 000 € : 53 000 € de foncier et 227 000 € de travaux. Sur le montant des travaux, la partie éligible au Pinel est de 170 000 € et ceux éligibles au déficit foncier de 57 000 €. Moyennant un engagement de mise en location de 9 ans, leur réduction d’impôt pour la partie Pinel sera de (53 000 + 170 000) x 18 % = 40 140 €.

Ils passeront le montant des travaux en déficit foncier durant 3 ans. Pendant cette période, cette opération leur permet de gommer la totalité de leurs revenus fonciers de leur assiette fiscale et d’imputer 10 700 € par an sur le revenu global. La réduction d’impôt sera de 19 311 € (soit 15 700 x 41 % x 3), plus 2 325 € de CSG. Il leur restera 9 900 € de déficit foncier reportable. Ce déficit défiscalisera leurs revenus fonciers pendant 2 années supplémentaires, avec un gain fiscal de 5 593 €. Soit un gain fiscal lié au déficit foncier de 27 229 €.

In fine, le gain fiscal global sur 11 ans sera de 67 369 € (2 ans de travaux inclus) et représentera 24 % de leur investissement. Le même procédé en Pinel seul générerait 18 % de gain fiscal sans inclure les années de travaux.