La loi Monuments Historiques

En France, dans le secteur de l’immobilier, est considéré comme “monument historique”, un immeuble ayant reçu un statut juridique spécial ainsi qu’un label destiné à le protéger de par son intérêt historique, artistique ou architectural sur décision administrative. Le bien peut dépendre d’un des 2 niveaux de protection existants, à savoir “classé” ou “inscrit”.

En 2020, on comptait 45 684 monuments historiques immobiliers selon la base Mérimée. Le dispositif Monuments Historiques permet de réaliser une défiscalisation immobilière à Nantes.

Comment fonctionne la loi Monuments Historiques ?

Datant de décembre 1913, la loi Monuments Historiques permet aux propriétaires de biens classé M.H (Monument Historique) ou inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (I.S.M.H), de pouvoir déduire le montant du déficit généré par ce bien de leur revenu global sans aucun plafonnement.

Pour bénéficier de cet avantage fiscal, un contribuable doit faire l’acquisition d’un bien classé ou inscrit et doit y apporter des travaux de réhabilitation et de rénovation. Ces travaux doivent par ailleurs se faire sous la supervision d’un Architecte des Bâtiments de France (A.B.F).

Suite aux travaux, le bien devra être mis à la location nue pour une période d’au moins 3 ans et conserver le monument pour une durée minimum de 15 ans.

Quelles sont les conditions à l’investissement en loi Monuments Historiques ?

Pour investir en loi Monuments Historiques, certaines conditions sont à respecter et plus particulièrement concernant le bien qui fait l’objet de l’investissement :

• Acquérir un bien qui répond aux critères d’éligibilité suivants : être classé Monuments Historiques, être inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques, faire partie du Patrimoine National et avoir le label délivré par la Fondation du patrimoine.
• Pour profiter de la déduction fiscale, l’ensemble des toitures ainsi que des façades doivent au moins être classées ou inscrites aux Monuments Historiques. Si certaines parties de l’édifice ne sont quant à elles pas classées, les travaux qui y seront effectués dépendront du régime général du déficit foncier.
• Le bien doit être détenu en direct et devra être conservé pour une période de 15 ans minimum à compter de la date de l’achat. Il devra être loué nu pour 3 ans.
• Le propriétaire ou les propriétaires (regroupés en Association Syndicale Libre), devront prendre en charge la totalité des travaux de rénovation. Ces travaux doivent par ailleurs faire l’objet d’une autorisation spéciale de travaux ou d’une déclaration d’utilité publique.
• Les travaux en question devront respecter les prescriptions de l’Architecte des Bâtiments de France (A.B.F) et seront soumis à l’accord de la DRAC (Direction Régionale des Affaires Culturelles). Celui-ci devra d’ailleurs les valider et peut exiger des travaux supplémentaires ou une modification des travaux déjà engagés afin d’assurer la sauvegarde du monument.
• Les travaux devront faire l’objet d’une Autorisation Spéciale de travaux et/ou d’une déclaration d’utilité publique.
• Le bien ne peut pas être démoli.

Quels avantages à investir en loi Monuments Historiques ?

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Généralement destinée aux contribuables fortement imposés, le dispositif Monuments Historiques offre certains fiscaux aux propriétaires d’un bien classé. En respectant l’ensemble des critères susmentionnés, l’investisseur pourra ainsi :

• Déduire les travaux de rénovation et d’entretien effectués sur le revenu global sur 1, 2 ou 3 ans sans aucun plafonnement de montant. Attention, depuis le 1^er janvier 2014, les propriétaires n’ont plus la possibilité de défiscaliser la totalité des travaux des Monuments Historiques inscrits après le 1^er décembre 2014.
• Déduire le déficit foncier du revenu global et les intérêts et les frais d’emprunt dans le cadre d’un crédit immobilier.
• Être exonéré des frais de succession dans le cadre d’une convention signée avec le ministère de la Culture et de la Communication.
• Une économie d’impôt qui commence de manière immédiate dès le début des travaux de restauration. La réduction annuelle se calcule au prorata temporis.

Outre les bénéfices liés à la défiscalisation, investir en loi Monuments Historiques est l’assurance d’acquérir un bien d’une grande valeur historique, esthétique ou architecturale et de pouvoir constituer son patrimoine immobilier.

Quelles fiscalité pour un investissement en loi Monuments Historiques ?

Toutes les chargées inhérentes aux travaux de restauration et d’entretien du bien peuvent être déduites des impôts sur le revenu jusqu’à un maximum de 45 % du montant pour la tranche d’imposition la plus forte.

Si le bâtiment n’est pas ouvert au public 40 ou 50 jours par an minimum (sous certaines conditions), la déduction sera limitée à 200 000 € par an.

Quelles sont les dépenses prises en charge par la loi Monuments Historiques ?

Les dépenses prises en compte par la loi Monuments Historiques sont spécifiques et concernent uniquement :

• Les dépenses liées à la réparation et l’entretien du bien
• Les dépenses liées à l’amélioration des locaux destinés à l’habitation
• Les intérêts et les frais d’emprunt dans le cadre d’un prêt
• Les frais de gestion, de garde et de procédure
• Les provision pour les charges de copropriété
• Les primes d’assurances
• et les impôts et taxes.

Loi Monuments Historiques : F.A.Q

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• Quelles sont les démarches à effectuer pour investir en loi Monuments Historiques ?

Pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif, le bien doit détenir 2 agréments requis dont celui du Ministère de la culture pour la partie classification et celui du Ministère des finances pour le côté fiscal lié à la “découpe” des biens. Certaines règles d’agrément sont par ailleurs nécessaires pour les biens classés ou inscrits après l’année 2009.

Lors de sa déclaration, le propriétaire devra remplir une déclaration spéciale des revenus fonciers 2044 et la notice de la déclaration spéciale des revenus fonciers 2044, et ce chaque année. Pour une première déclaration, il est opportun de joindre un document d’engagement de location nue pour une durée de 3 ans.

• Un plafond de loyer s’applique-t-il à la location d’un bien classé Monument Historique ?

Si le propriétaire souhaite mettre son bien classé à la location, il n’a aucun plafond de loyers à respecter ni de ressources pour le locataire.

• Est-il possible de louer un bien classé Monument Historique à ses ascendants ou descendants ?

Il est possible de louer un bien classé à ses ascendants ou ses descendant si le locataire ne fait pas partie du même foyer fiscal du propriétaire.

• Peut-on réaliser 2 investissements en loi Monuments Historiques ?

Il est tout à fait possible de réaliser un second investissement, étant donné que le dispositif ne rentre pas dans les plafonds des niches fiscales.

• Peut-on cumuler d’autres dispositifs de défiscalisation avec la loi Monuments Historiques ?

Il n’est pas possible de cumuler d’autres dispositifs en plus de la loi Monuments Historiques sur le même bien. Il est toutefois possible de cumuler le dispositif avec d’autres investissements locatifs compris dans le plafonnement des niches fiscales.

• Peut-on acquérir un bien classé Monument Historique en démembrement, indivision ou SCI ?

Si certaines conditions doivent être respectées pour chacun des statuts, il est en effet possible d’acheter un bien classé en démembrement, indivision ou SCI. Dans le cadre d’un démembrement de propriété, l’usufruitier percevra les fruits du revenu. La réduction d’impôt sera appliquée au bien dont le droit de propriété est démembré. Pour une SCI, il doit impérativement s’agir d’une SCI familiale. La déduction des travaux ne s’appliquera que sur sa quote-part. Si l’un des membres de la société cède ses parts à un autre membre et que celui-ci reprend l’engagement durant toute la durée restante, l’engagement de conservation n’est pas rompu.

• Que se passe-t-il si le bien classé M.H n’est pas conservé durant 15 ans ?

L’obligation de conserver un bien classé Monument Historique pour une durée de 15 ans minimum à compter de l’achat, existe depuis 2009 en vertu de l’article 156 bis du CGI, pour les biens acquis avant 2009 y compris. Si la période n’est pas respectée, le revenu global ou foncier net de l’année et des deux années suivantes seront majorés du tiers du montant des charges imputées au titre des dépenses réalisées.

Pour un bien acquis avant 2009, la majoration concerne uniquement les charges imputées sur le revenu global depuis le 1^er janvier 2009.