Le démembrement de propriété à Nantes

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SOMMAIRE

Le démembrement de propriété est un mécanisme juridique qui sépare le droit de détention et d’aliénation du bien, du droit de jouissance et d’exploitation de ce dernier. Il confère des avantages fiscaux dans le cadre d’un investissement en nue-propriété ou lors de la transmission de patrimoine. Il permet de profiter d'une défiscalisation immobilière à Nantes.

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Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

Il faut savoir qu’il est possible de démembrer la propriété d’un bien immobilier. Le bien possède alors 3 attributs :

Le démembrement est défini par les articles 544 et 578 du code civil.

En règle générale, le démembrement implique l’existence de deux protagonistes : un usufruitier et un nu-propriétaire. L’usufruitier qui a l’usus et le fructus peut habiter le logement ou le louer afin d’en récolter les fruits, le nu-propriétaire conserve l’abusus. Dans les faits le nu-propriétaire doit permettre à l’usufruitier de jouir correctement du bien immobilier. Il redevient plein-propriétaire à l’issue de la période d’usufruit ou lors du décès de l’usufruitier (viager).

Le démembrement de propriété constitue une solution avantageuse pour investir dans l’immobilier. C’est également un outil d’optimisation fiscale lors de la transmission de patrimoine.

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Investir en nue-propriété

Le principe

L’investissement en nue-propriété est le plus souvent un montage immobilier avec un bailleur social en tant qu’usufruitier et l’investisseur en tant que nu-propriétaire. Le démembrement est généralement temporaire et dure de 15 à 20 ans.

Les avantages

Les principaux avantages d’un investissement en nue-propriété sont les suivants :

Les avantages fiscaux

L’investissement en nue-propriété permet l’optimisation des revenus fonciers existants, car les intérêts d’emprunt de crédit sont déductibles des impôts sur le revenu.

Durant la durée du démembrement, l’investisseur ne jouit pas des revenus locatifs qui sont perçus par l’usufruitier, ce qui lui permet de ne pas être plus lourdement imposé sur son revenu, tout en développant son patrimoine immobilier.

Enfin, l’épargne immobilière d’une nue-propriété est exonérée de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Investir dans une SCPI en nue-propriété

Investir en nue-propriété dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) suscite l’intérêt de nombreux investisseurs. En effet, cet investissement offre de nombreux avantages fiscaux et il permet de réaliser un placement immobilier à moindres frais et de percevoir des revenus complémentaires à l’issue de la période de démembrement, généralement de 5 à 15 ans.

Les avantages fiscaux :

  • L’absence de revenus pendant la durée de la nue-propriété permet de ne pas être taxé sur le revenu
  • La nue-propriété n’est pas assujettie à l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière)
  • Quel est le profil des investisseurs ?

    L’investissement en nue-propriété peut répondre à de nombreux objectifs et intéressent donc plusieurs catégories d’investisseurs.

    Il peut servir à se constituer un patrimoine en évitant certaines contraintes inhérentes au marché immobilier. D’autres catégories d’investisseurs préparent leur retraite puisqu’ils ont la possibilité de vivre dans le bien immobilier à l’issue de la période de démembrement où ils pourront percevoir des revenus complémentaires. Certains en profitent pour baisser le niveau de leurs revenus fonciers et payer moins d’impôt sur la fortune immobilière.

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    Les avantages fiscaux dans le cadre de la transmission de patrimoine ?

    Le recours au démembrement de propriété pour anticiper une transmission de patrimoine est un outil d’optimisation fiscale avec de nombreux avantages. Plus la transmission de patrimoine se fait tôt dans le temps, moins le coût de la transmission est élevé.

    « Succession et donation concernent la transmission d'un patrimoine. La donation est réalisée de son vivant par une personne qui veut transmettre certains de ses biens. La succession ou l'héritage se fait après le décès. Donation et succession doivent en général être déclarées aux services des Impôts. »

    ServicePublic.fr

    Les avantages fiscaux lors de la donation

    Souvent le recours au mécanisme de démembrement de propriété intervient dans le cercle familial pour préparer une transmission de patrimoine. Le parent propriétaire cède la nue-propriété à ses descendants et garde l’usufruit pour conserver la jouissance du bien. De cette façon il peut continuer à vivre dans le logement ou continuer à le louer.

    Dans ce contexte, la donation présente deux intérêts principaux :

    Valeur de la nue-propriété selon l’âge du donateur :

    Age du donateur Valeur usufruit Valeur nue-propriété
    moins de 21 ans 90 % 10 %
    de 21 à 30 ans 80 % 20 %
    de 31 à 40 ans 70% 30 %
    de 41 à 50 ans 60 % 40 %
    de 51 à 60 ans 50 % 50 %
    de 61 à 70 ans 40 % 60 %
    de 71 à 80 ans 30 % 70 %
    de 81 à 90 ans 20 % 80 %
    Plus de 91 ans 10 % 90 %

    le saviez-vous ?

    Depuis juillet 2012, chaque parent peut faire un don de 100 000 € à ses enfants, tous les 15 ans, sans avoir à régler des droits de donation.

    La donation temporaire d’usufruit

    Pour aider l’un de ses proches dans le besoin, il est possible de procéder à un démembrement de propriété et de céder cette fois l’usufruit pendant une durée prévue à son parent, tout en conservant la nue-propriété.

    De cette façon, le propriétaire conserve son bien immobilier, tout en permettant à son proche de se loger par exemple. Le bien immobilier ne fait plus partie du patrimoine du propriétaire ce qui lui permet d’être exonéré du paiement de l’impôt sur la fortune immobilière. Les droits de mutations sont limités et calculés sur 23 % de la valeur en pleine propriété du bien, pour un usufruit sur 10 ans.

    Attention !

    L’administration fiscale peut reconsidérer la donation si elle pense que l’usufruitier n’en tire pas un vrai avantage. Elle peut procéder à un redressement si elle considère que le seul intérêt du propriétaire était de se soustraire au paiement de l’impôt sur le fortune immobilière (IFI).

    La succession de patrimoine

    Pour la succession, le principe est le même que lors d’une donation. Concernant l’IFI, celui qui possède l’usufruit d’un bien lors de la succession de son conjoint déclare à l’administration fiscale la valeur de son usufruit et non la valeur de la pleine propriété.

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    Le démembrement de propriété à Nantes

    La métropole nantaise démontre de sérieux atouts pour les investisseurs qui souhaiteraient investir dans l’immobilier à Nantes. Démographie en croissance, qualité des infrastructures urbaines, proximité immédiate avec Paris, faiblesse du taux de chômage (6,7 %), potentiel d’innovation et croissance économique forte font de Nantes et de son agglomération un territoire attractif plein de promesses.

    Les programmes d’investissement en nue-propriété sont disponibles dans le centre-ville et en périphérie nantaise.

    La défiscalisation à Nantes