Le déficit foncier

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SOMMAIRE

« Dans le cadre d’un investissement locatif vous pouvez bénéficier d’un coup de pouce fiscal si vos charges sont supérieures à vos recettes. Ce mécanisme, appelé déficit foncier, vous permet de diminuer le montant de votre impôt lorsque vous réalisez certains travaux par exemple. »

Le déficit foncier est un dispositif de défiscalisation immobilière à Nantes.

Ministère de l’Économie des Finance et de la Relance (Site Internet)

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Le mécanisme du Déficit Foncier

Né suite à la loi de finance de 1993, le déficit foncier est un mécanisme fiscal de droit commun permettant au propriétaire-bailleur de diminuer ses impôts lorsque ses charges de propriété excèdent ses revenus fonciers.

Comment ça marche ?

Lorsque les charges déductibles (hors intérêts d’emprunt) sont plus élevées que les revenus fonciers (loyers), alors le propriétaire enregistre un déficit foncier qui peut être imputé en année N sur son revenu brut global, dans la limite de 10 700 € (15 300 € dans des cas particuliers).

Ce mécanisme a pour but de réduire sa base imposable et de facto, son montant d’imposition. En contrepartie, le propriétaire accepte de louer son logement sur une période de trois années consécutives suivant l’imputation fiscale.

Lorsque le revenu global n’est pas suffisamment important pour soustraire toutes les charges déductibles, alors celles-ci sont reportables sur les revenus globaux pendant les 6 années suivantes. Lorsque le déficit foncier excède 10 700 € l’année N, la fraction supérieure est imputable aux revenus fonciers sur une période de dix ans, de même que les intérêts d’emprunt.

À noter !

Le mécanisme d’optimisation fiscale n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales (10 000 €) / an, en 2021 !

Les charges de propriété déductibles

Sont considérées comme charges de propriété :

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Calcul du Déficit Foncier

Déficit foncier constaté

Pour calculer un déficit foncier, il convient de connaitre le total de ses revenus fonciers, le total de ses charges de propriété et de ses intérêts d’emprunt.

Lorsque les charges foncières (amputées des intérêts d’emprunt) sont supérieures aux revenus fonciers alors il y a déficit foncier.

Un propriétaire encaisse 14 000 € de revenus fonciers et enregistre 10 000 € de charges déductibles. Grâce à la déduction de charges, son revenu foncier net imposable est de 4 000 €. Son revenu foncier net imposable étant excédentaire, il n’y a pas de déficit foncier.

En revanche, si ce même propriétaire encaisse l’année suivante 14 000 € de revenus fonciers, mais enregistre des charges déductibles de 15 000 €, alors il enregistre un déficit foncier de 1 000 € (14 000 - 15 000). Le solde de 1 000 € peut alors être imputé à son revenu brut global, l’année N. Si ce propriétaire a des intérêts d’emprunt, il pourra alors les déduire de ses revenus fonciers.

Report du déficit foncier

Si le propriétaire enregistre un déficit foncier supérieur à 10 700 €, l’excèdent est imputable aux revenus fonciers pendant les 10 années suivantes.

Un propriétaire encaisse 22 000 € de revenus fonciers, contre 35 000 € de charges la même année. Ses revenus fonciers ne sont pas imposables et il dégage donc un déficit foncier de 13 000 €. Il pourra diminuer son revenu brut global de 10 700 € et reporter le surplus de charges de 2 300 € qui seront imputables aux revenus fonciers de l’année suivante.

Quel régime fiscal ?

Les revenus fonciers perçus d’une location nue sont soumis au régime fiscal micro-foncier ou au régime réel. Lorsque le montant des revenus fonciers n’excède pas 15 000 €/an, alors le régime d’imposition s’appliquant par défaut est le régime micro-foncier. Cependant, le propriétaire peut s’il le souhaite choisir le régime réel, mais dans ce cas il devra conserver ce statut durant au moins 3 ans.

Le régime micro-foncier prend en considération les éventuelles charges que supportent le propriétaire en appliquant un abattement forfaitaire de 30 % sur le revenu brut.

Le mécanisme du déficit foncier n’est envisageable que dans le cas où le propriétaire est soumis au régime réel d’imposition. Comme toutes les recettes perçues par un contribuable, les revenus fonciers sont imposables. Le revenu net foncier correspond à la différence des revenus bruts fonciers et des charges déductibles. Lorsque les recettes excèdent les charges : on parle de bénéfice. Dans le cas contraire on évoque un déficit foncier.

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Les avantages

L’investissement en déficit foncier procure des avantages aux propriétaire-bailleur :

Astuce :

Plus la tranche d’imposition est élevée, plus les économies d’impôt réalisées en cas de déficit foncier caractérisé sont importantes !

Les conditions légales

Il existe deux conditions principales pour pouvoir profiter du mécanisme :

Remise en cause de l’avantage fiscal :

Si le propriétaire ne respecte pas les conditions légales dans le cadre du déficit foncier, alors l’administration peut remettre en cause son avantage fiscal, jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant la fin de la période de location.

Déficit foncier et Impôt à la source

Beaucoup se sont posés la question de changements liés au passage à l’impôt à la source, mais l’impôt à la source ne change rien au mécanisme du déficit foncier. Lorsque le montant de l’impôt a été trop élevé, l’administration fiscale ne connaissant pas le déficit du contribuable à l’avance, ce dernier est remboursé, et inversement lorsque le montant de l’impôt prélevé n’a pas été suffisant.

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SCPI et Déficit Foncier

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) permet également aux contribuables de déduire un déficit foncier de leurs revenus fonciers ou globaux. Les contribuables étant des associés, ils déduisent de leurs revenus une quote-part des charges de travaux.

Les avantages pour le contribuable qui investit dans une SCPI Déficit Foncier sont les suivants :

La défiscalisation à Nantes