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Investir dans l'immobilier à Machecoul-Saint-Même : en LMNP ou en Denormandie ?

La commune de Machecoul-Saint-Même n'est pas éligible à la loi Pinel car elle se situe en zone C du dispositif

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Pourquoi acheter un logement à Machecoul-Saint-Même

Vous souhaitez investir près de Nantes ? Investir à Machecoul-Saint-Même est une opportunité idéale pour maximiser votre investissement. Avec le dispositif Denormandie, bénéficiez d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % en rénovant un bien ancien dans le centre-ville. En optant pour le statut LMNP, vous profitez d’une exonération totale d’impôt sur vos loyers jusqu'à 25 ans, grâce au mécanisme d’amortissement. Alliez fiscalité avantageuse, rentabilité locative et valorisation patrimoniale dans une ville au fort potentiel.

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SOMMAIRE

Pourquoi investir à Machecoul ?

Vue sur la ville de Machecoul-Saint-Même
© Mairie de Machecoul-Saint-Même

Située en Loire-Atlantique, Machecoul-Saint-Même est issue de la fusion des communes de Machecoul et Saint-Même-le-Tenu. Elle compte environ 7 680 habitants et se place sur l’axe reliant Nantes à la côte vendéenne, ce qui en fait un pôle d’équilibre au sein de la Loire-Atlantique.

Réputée pour son cadre de vie agréable, la commune a préservé son âme villageoise tout en réhabilitant progressivement son paysage urbain.

Machecoul-Saint-Même est un pôle économique dynamique où coexistent des industries historiques et modernes. La commune est notamment le berceau des cycles Gitane (désormais produits par la Manufacture Française de Cycles) et accueille des entreprises de renom comme Novoferm (portes industrielles), CETIH (menuiseries extérieures) et la Fromagerie Beillevaire. Elle est également un centre important pour la filière agricole et maraîchère avec des acteurs majeurs tels que le groupement Maraîcher Vinet Frères.

La commune propose un écosystème favorable à l’emploi, grâce à ses structures de soutien pour l’insertion sociale, la création et le développement d’entreprises.

Sur le plan urbain, la ville fait l’objet de plusieurs projets visant à dynamiser son territoire. Parmi ces opérations phares, on compte notamment le projet de la ZAC de Richebourg, la réhabilitation de l’ancien hôpital en lot de 48 logements éligibles à la loi Denormandie, ou encore le projet du quartier des Bancs, comprenant de nouveaux logements locatifs.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Machecoul-Saint-Même ?

Machecoul-Saint-Même offre un cadre privilégié pour un investissement locatif grâce à sa position stratégique, son dynamisme économique et ses prix immobiliers attractifs.

La commune profite d’une position stratégique, entre Nantes, la côte vendéenne et Saint-Nazaire. Bien desservie par les transports, notamment une gare et des axes routiers majeurs, Machecoul-Saint-Même attire aussi bien les actifs en mobilité que les familles cherchant un cadre de vie paisible à proximité des grandes agglomérations.

La croissance démographique de Machecoul-Saint-Même et l’attractivité de son centre-ville, enrichi par des projets urbains comme la ZAC de Richebourg, garantissent une forte demande pour des logements modernes et bien situés. Les familles, jeunes actifs et seniors constituent une cible idéale pour des investissements locatifs.

Avec des prix immobiliers plus accessibles que ceux des grandes villes voisines comme Nantes, Machecoul-Saint-Même permet d’investir à moindre coût tout en générant une rentabilité intéressante. Les biens rénovés ou neufs bénéficient d’un fort potentiel de valorisation, notamment dans les zones en cours d’aménagement.

Pourquoi investir en loi Denormandie à Machecoul-Saint-Même ?

Investir à Machecoul-Saint-Même en loi Denormandie représente une opportunité unique de combiner avantages fiscaux, valorisation patrimoniale et rentabilité locative. Ayant signé la convention Villes de demain et Opération de revitalisation du territoire, la ville est éligible au dispositif Denormandie.

La loi Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % du coût total de l’investissement (achat + travaux) pour un engagement locatif sur 12 ans. Cette réduction est partie sur toute la durée de l’engagement, permettant de réduire drastiquement votre imposition chaque année.

Voici le montant de la rédaction d’impôt selon la durée de location choisie :

Durée de locationMontant de la réduction d'impôt
6 ans12 % du prix du bien
9 ans18 % du prix du bien
12 ans21 % du prix du bien

En plus de réduire vos impôts, le dispositif Denormandie vous permet de percevoir des revenus locatifs réguliers tout en augmentant la valeur patrimoniale de votre bien. La fiscalité avantageuse, combinée aux prix immobiliers compétitifs de la commune, en fait un levier financier puissant pour tout investisseur.

Les biens éligibles doivent faire l’objet de travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. Avec IMMO9, vous avez la possibilité d’investir dans des appartements déjà rénovés et ainsi profiter rapidement de la réduction d’impôt.

Comment investir à Machecoul-Saint-Même en Denormandie ?

Plusieurs conditions sont nécessaires pour pouvoir investir à Machecoul-Saint-Même en Denormandie :

  • Le bien doit être un logement ancien nécessitant des travaux d’amélioration ou un local transformé pour un usage d’habitation.
  • Le logement doit être loué vide et servir de résidence principale au locataire, pour une durée de 6, 9 ou 12 ans, en fonction de l’engagement pris.
  • Les loyers mensuels hors charges doivent respecter les plafonds fixés par le dispositif.

Ces plafonds varient selon la localisation géographique du bien :

Localisation du logementPrix du loyer au m²
Zone A bis18,89 €
Zone A14,03 €
Zone B111,31 €
Zone B2 (sur agrément)9,83 €
   
  • Le bien doit être mis en location à un ou à des locataires qui ne dépassent pas les plafonds de ressources en vigueur dans la zone où se situe le bien. Pour un logement situé à Machecoul-Saint-Même, les plafonds de ressources doivent répondre à ceux de la zone C :                                                                                                                                                                      
    Composition du foyer locataireZone B2 et C
    Personne seule31 892 €
    Couple42 588 €
    Personne seule ou couple ayant
    une personne à charge
    51 215 €
    Personne seule ou couple ayant
    deux personnes à charge
    61 830 €
    Personne seule ou couple ayant
    trois personnes à charge
    72 735 €
    Personne seule ou couple ayant
    quatre personnes à charge
    81 971 €
    Majoration par personne à charge
    à partir de la cinquième
    9 142 €
  • Exemple d'investissement en loi Denormandie à Machecoul

      

    Jonathan envisage d’investir à Machecoul-Saint-Même et a opté pour l’achat d’un appartement T3 affiché au prix de 140 000 €.

    Avec IMMO9, Jonathan a pu acheter ce bien déjà rénové et n’aura pas à réaliser les travaux obligatoires dans le cadre du dispositif. Grâce à cette acquisition sans travaux supplémentaires, il peut immédiatement profiter des avantages fiscaux offerts par la loi Denormandie.

    En s’engageant à louer le bien pour une durée de 9 ans, elle pourra bénéficier d’une réduction d’impôt totale de 27 000 €, soit 3 000 € par an, tout en percevant des revenus locatifs réguliers.

    Avec l’accompagnement d’IMMO9, Jonathan a optimisé son investissement en simplifiant les démarches administratives et en sécurisant son projet dans une ville au fort potentiel locatif.

    *Mensualités de 513 €/mois dont 28,33 € d'assurance
    Avec un taux d'assurance à 0,34 %
    Coût total du crédit : 53 900 € dont 8 499,00 € d'assurance
    **Charges de copropriété, taxe foncière, gestion locative, assurance locative. €
    ***Pour un impôt annuel de 4 000 €
    Simulation d'un investissement Denormandie pour un T3 à Machecoul-Saint-Même (en zone B2)
    Résidence Programme Denormandie
    Prix d'achat 140 000 €
    Dont coût des travaux : 35 000 €
    Mensualités pour un prêt de
    100 000 €
    à un taux de 3,20 % :
    - 513 €/mois*
    sur 25 ans.
    Charges** - 150 €/mois
    Durée de mise en location 6 ans 9 ans 12 ans
    Abattement fiscal total maximal 16 800 € 25 200 € 29 400 €
    Abattement fiscal total*** 16 800 € 25 200 € 29 400 €
    Abattement fiscal mensuel maximal + 233 € + 233 € + 204 €
    Abattement fiscal mensuel*** + 233 € + 233 € + 204 €
    Loyer Denormandie + 600 €/mois
    Effort d'épargne mensuel -170 €*** -170 €*** -141 €***

    Pourquoi investir en LMNP à Machecoul-Saint-Même ?

    Investir avec le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) à Machecoul-Saint-Même est une solution idéale pour optimiser sa fiscalité, générer des revenus locatifs stables et se constituer un patrimoine immobilier dans une commune dynamique et bien positionnée.

    Le LMNP offre des mécanismes fiscaux particulièrement attractifs :

    • Amortissement du bien et du mobilier : avec le régime réel, vous pouvez amortir la valeur de votre bien immobilier, de votre mobilier et de vos équipements sur plusieurs années, réduisant considérablement l’imposition sur vos revenus locatifs.
    • Régime Micro-BIC : si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 77 700 €, vous pouvez bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers.

    Grâce à l’amortissement et à une fiscalité optimisée, le LMNP permet de générer des revenus locatifs nets d’impôts pendant plusieurs années. Ces revenus réguliers sont parfaits pour préparer votre retraite ou pour diversifier vos sources de revenus tout en constituant un patrimoine immobilier.

    Les biens meublés génèrent souvent des loyers 10 à 20 % supérieurs à ceux des logements vides, augmentant ainsi la rentabilité de votre investissement. À Machecoul-Saint-Même, cette rentabilité est soutenue par une demande croissante de logements meublés, portée par des familles, des jeunes actifs et des professionnels en mobilité.

    Comment investir à Machecoul-Saint-Même en LMNP ?

    Pour bénéficier du statut Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), certaines conditions doivent être remplies :

    • Meubler le logement : le bien doit être entièrement aménagé et prêt à accueillir un locataire immédiatement. Cela inclut des équipements essentiels tels qu’un lit, une cuisine équipée, des rangements, une table et les ustensiles de base.
    • Respecter un plafond de revenus : les loyers perçus ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ou représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
    • Statut réservé aux particuliers : le LMNP est accessible uniquement aux investisseurs non-professionnels et ne nécessite pas d’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

    Déclarer l’activité et choisir son régime fiscal

    L’activité doit être déclarée auprès du Greffe du Tribunal de Commerce, qui attribuera un numéro SIRET. Deux options Deux options fiscales s’offrent aux investisseurs :

    • Régime réel : Ce régime vous permet de déduire l’ensemble des charges liées au bien, comme les travaux, les intérêts d’emprunt et les frais de gestion. Vous pouvez également amortir la valeur du bien immobilier et du mobilier, réduisant ainsi fortement l’imposition sur les revenus locatifs. Ce régime est particulièrement avantageux pour les investisseurs ayant des charges significatives.
    • Micro-BIC : Simple et rapide, ce régime applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers (ou 71 % pour les meublés touristiques), rendant la gestion administrative plus facile. Il convient aux investisseurs ayant peu de charges.

    Options pour la gestion locative

    Vous pouvez choisir entre plusieurs modes de gestion pour votre bien :

    • Gestion autonome : vous gérez vous-même toutes les étapes, de la recherche de locataires à la maintenance. Cette option maximise vos revenus, mais exige du temps et une bonne organisation.
    • Gestion via une agence : une agence immobilière peut prendre en charge la location de votre bien, moyennant une commission de 6 à 10 % des loyers perçus. Elle s’occupe de tout : recherche des locataires, gestion des loyers, suivi des travaux et résolution des litiges. Cette solution offre un confort optimal aux propriétaires.
    • Résidences gérées : si vous investissez dans une résidence spécialisée (étudiants, seniors, tourisme), la gestion est entièrement déléguée à un exploitant professionnel. Celui-ci s’occupe de tout, y compris des loyers garantis par un bail commercial, même en cas de vacance locative. C’est une solution idéale pour les investisseurs en quête de revenus réguliers et de tranquillité d’esprit.

    Le statut LMNP combine flexibilité, fiscalité optimisée et forte rentabilité, faisant de lui un dispositif incontournable pour les investisseurs locatifs.

    Exemple d’investissement en LMNP à Machecoul-Saint-Même

    Lola a choisi d’investir en LMNP en achetant un appartement pour **180 000 €** dans un quartier résidentiel proche des commerces à Machecoul-Saint-Même. En appliquant les règles d’amortissement, Lola peut amortir 90 % de la valeur du bien, soit 162 000 €, sur une durée de 30 ans, ce qui correspond à un amortissement annuel de 5 400 €.

    Pour meubler son appartement, elle a investi 6 000 € dans du mobilier et des équipements électroménagers, amortissables sur 10 ans, soit 600 € par an. Elle a également entrepris des travaux de rénovation pour moderniser la cuisine et la salle de bain, pour un montant de 4 000 €, amortissables également sur 10 ans, soit 400 € par an.

    Pendant les 10 premières années, l’amortissement total annuel de son investissement s’élève à :

    • Amortissement du bien : 5 400 €
    • Amortissement du mobilier : 600 €
    • Amortissement des travaux : 400 €
    • Total annuel : 6 400 €

    Après cette période, les amortissements liés au mobilier et aux travaux prendront fin, mais Élodie continuera d’amortir la valeur de son appartement à hauteur de 5 400 € par an pour les 20 années restantes. Cet investissement lui permet de profiter d’une fiscalité optimisée et de revenus locatifs nets dans une commune à fort potentiel locatif.

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