Logement social à Nantes : la ville fait évoluer son règlement d’intervention
Sophie Castella
SOMMAIRE
- Élargir l’accès au logement intermédiaire
- Un BRS « intermédiaire » à l’étude
- Prise en compte des nouveaux critères du label BBC rénovation
- Relancer la production de logements
- Limiter les recours grâce à une démarche « d’acceptabilité des projets immobiliers »
- 1 600 logements débloqués sur la première année du plan de relance de Nantes Métropole
- Desserrer les contraintes et financer
Alors que le nombre de ménages en attente d’un logement social a atteint les 2,7 millions en 2024 en France, la métropole de Nantes entend faire évoluer sa réglementation pour permettre à ses habitants de se loger.
Le 4 octobre 2024, la métropole a voté en faveur d’une évolution du règlement d’intervention pour la production et la rénovation de logements sociaux, lors de son conseil métropolitain. Cette décision permet ainsi de tenir compte des évolutions réglementaires et d’adapter son plan de relance, déployé en 2023, aux éventuelles évolutions des aides de l’État.
Johanna Rolland, maire de Nantes, s’est vue attribuer la faculté de réviser ce règlement, y compris pour modifier les montants des aides. Cette disposition doit permettre davantage de souplesse et de travailler en fonction de la conjoncture
explique François Prochasson, vice-président de Nantes Métropole et délégué au droit au logement et au logement social.
En ce qui concerne la production de logements neufs à Nantes, les modifications du règlement d’intervention visent à intégrer les modalités d’octroi des aides de l’État inscrites dans l’avenant à la convention de délégation des aides à la pierre, adopté le 12 avril 2024 par le conseil métropolitain.
Pour l’année 2024, cette convention programme un budget de 4,6 millions d’euros, dont 633 000 € au titre des Prêts locatifs aidés d’intégration (PLAI).
Élargir l’accès au logement intermédiaire
Le nouveau règlement d’intervention vise à élargir l’accès des ménages au logement intermédiaire. Le logement intermédiaire se situe entre l’offre abordable et l’accession libre et vise les ménages dépassant les plafonds de ressources pour logement abordable mais rencontrant des difficultés pour accéder à la propriété en raison de la hausse des prix du marché.
La métropole dit vouloir redéfinir les plafonds de ressources nécessaires « de manière volontariste », rapporte AEF info. La collectivité s’est ainsi calée sur les les loyers fixés par l’État, soit les loyers de la zone B1 y compris pour Nantes, normalement en zone A
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Pour les logements en bail réel solidaire, la collectivité a fait le choix politique d’élargir modérément les plafonds pour que les ménages modestes – gagnant 1,5 à 2 Smic – puissant continuer à bénéficier de cette offre en priorité, sans être mis en concurrence avec des ménages plus aisés
a précisé la métropole.
Un BRS « intermédiaire » à l’étude
Nantes Métropole ne ménage pas ses efforts pour contrer la spéculation foncière en s’appuyant notamment sur le bail réel solidaire (BRS). Ce dispositif permet de stabiliser durablement les prix du foncier tout en encadrant les prix de revente des logements, via l’organisme foncier solidaire départemental Atlantique Accession Solidaire. Récemment, les plafonds de ressources des ménages éligibles ont été rehaussés (environ 4 040 € mensuels pour un couple), bien que ces montants restent inférieurs à ceux autorisés par la loi de finances 2024.
La collectivité envisage également de créer un « BRS intermédiaire », destiné à offrir des logements à des prix accessibles pour les ménages de la classe moyenne (gagnant environ 5 200 € par mois pour un couple), tout en maintenant un contrôle sur le foncier.
En parallèle, Nantes Métropole encourage les bailleurs sociaux à vendre des logements HLM sous forme de BRS. Cette stratégie vise non seulement à contenir la hausse des prix du foncier, mais aussi à maximiser l’utilisation des fonds publics investis lors la construction et à maintenir ces logements dans les quotas SRU. Un enjeu d’importance, car 17 des 24 communes de la métropole doivent encore rattraper leur retard en matière de logements sociaux.
Prise en compte des nouveaux critères du label BBC rénovation
Afin de tenir compte des évolutions réglementaires en matière de transition écologique, la métropole a du faire évoluer son règlement, et plus particulièrement le décret de 3 octobre 2023 relatif au label BBC (Bâtiment Basse Consommation) en rénovation.
Les critères d’obtention de ce label (correspondant à une étiquette A ou B sur le DPE) conditionneront l’une des trois aides proposées par la métropole, allant de 5 000 à 15 000 € par logement, incluant la sensibilisation des occupants dans l’usage des équipements du bâtiment
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Parallèlement, Nantes Métropole reconduit son aide - 11 000 euros par logement – pour les logements inscrits dans une opération Energie Sprong, mais exclus les crédits de l’État via le programme Massiréno. La métropole a également prolongé l’aide aux travaux d’adaptation aux personnes à mobilité réduite, de 3 000 € par logement.
Avec un objectif ambitieux de rénover 1 500 logements par an, Nantes Métropole exprime des inquiétudes quant à la participation financière de l’État. En 2024, seuls 945 000 € sont prévus dans le cadre des aides à la pierre, alors que la métropole engage 5 millions d’euros, ce qui pourrait être compromis par des coupes budgétaires.
La démarche Energie Sprong œuvre à démocratiser l’accès au plus grand nombre à des rénovations très performantes, rapides, qualitatives, attractives et confortables, en s’appuyant notamment sur de nouvelles méthodes d’industrialisation de la rénovation, et sur un cahier des charges basé sur des exigences de résultat plutôt que de moyens.
Energiesprong.fr
Relancer la production de logements
Le conseil métropolitain a délégué à la présidente de Nantes Métropole le pouvoir de réviser rapidement le règlement d’intervention, en particulier pour relancer la production de logements. Cette décision vise à réagir efficacement face aux changements dans les dispositifs d’aides, comme ceux de l’État, ou aux retours d’expérience des partenaires.
Adopté en juin 2023, le plan de relance de 10 millions d’euros a permis de débloquer plus de 1 600 logements, dont 542 logements sociaux, malgré les défis liés à la hausse des coûts de construction, des taux d’intérêt et du livret A.
Dans le cadre de son Programme Local de l'Habitat (PLH) 2019-2025, Nantes Métropole vise la création de 2 000 logements sociaux de types PLUS (financés par le Prêt Locatif à Usage Sociale) et PLAI (financés par le Prêt Locatif Aidé d’Intégration) chaque année, afin de répondre aux besoins croissants identifiés sur le territoire et de respecter les exigences fixées par la loi SRU.
Pour que ce parc social puisse accueillir une population diversifiée et répondre à leurs attentes tout en restant adapté à leurs capacités financières, la Métropole a également défini des objectifs qualitatifs. Parmi ceux-ci figurent des critères sur les types de logements à produire, avec notamment 25 % de logements familiaux proposés à des loyers abordables.
Cependant, la production reste insuffisante par rapport à l’objectif de 2 000 logements annuels fixé par le PLH.
Limiter les recours grâce à une démarche « d’acceptabilité des projets immobiliers »
Alors que la filiale d’Action logement immobilier fait face à une multiplication du nombre de recours déposés sur les permis de construire, celle-ci souhaite déployer une nouvelle démarche « d’accessibilité des projets immobiliers ».
Lancée en octobre 2024 après une analyse des programmes neufs en maîtrise d’ouvrage directe, la démarche consiste à un réflexion sur la concertation pour chaque nouvelle opération
en associant la commune à chaque projet avant l’organisation de rencontres individuelles avec les riverains sur une période courte.
« En allant à la rencontre des riverains en amont du dépôt du permis de construire, le bailleur a la possibilité d’amender le projet pour tenir compte de leurs échanges et y intégrer autant que possible leur remarque » explique la Nantaise d’habitations.
1 600 logements débloqués sur la première année du plan de relance de Nantes Métropole
Un an après le lancement du plan de relance, Nantes Métropole a sauvé plus de 26 opérations immobilières, soit 1 616 logements dont 542 PLUS ou PLAI, 301 PLS (financés par le Prêt Locatif Social) et 174 accession sociale.
Pour ce faire, la métropole a assoupli certaines règles, concédé de nouvelles minorations foncières et débloqué une enveloppe de 20 millions d’euros sur trois ans. Elle a également validé la transformation de logements libres en 440 LLI (Logement Locatif Intermédiaire) et 159 logements libres de manière exceptionnelle.
Toutefois, 9 opérations agrées comprenant 257 logements ont dû être abandonnées a regretté Pascal Pras, vice-président de Nantes Métropole et délégué à l’habitat et aux projets urbains, rappelant qu’il reste encore « 111 opérations, soit 5 434 logements ».
L’élu déclare qu’ils continuent de travailler sur ces opérations avec les bailleurs sociaux et les promoteurs dans le cadre du plan de relance qui doit se poursuivre jusqu’à la fin du mandat en 2026.
Desserrer les contraintes et financer
Pour sauver ces premières opérations, plusieurs leviers ont été mobilisés, dont le desserrement des contraintes et l’assouplissement des normes, notamment pour les promoteurs, qui doivent compter dans leurs programmes en VEFA (Vente en l’État de Futur Achèvement) au moins 35 % de logements locatifs sociaux et 15 % de logements en accession sociale.
Certains critères ajoutés après la crise sanitaire ont été assouplis pour « optimiser la constructibilité ». La collectivité s’est également montrée plus tolérante quant au choix de certains matériaux pour réduire les coûts de construction.
Pascal Pras rappelle qu’ils n’ont pas « rogné sur les fondamentaux », à savoir « l’engagement sur la qualité thermique des logements, leur habitabilité et sur leur typologie », définie en fonction des demandes HLM exprimées.
Côté finances, la métropole mobilise 20 millions d’euros sur trois ans en plus des 69,9 millions d’euros inscrits dans le Programme pluriannuel d’investissement de la métropole (2019-2025).
La moitié du budget est dédiée à renforcer le financement des projets de logements sociaux. Sur les 10 millions d’euros disponibles, 2,6 millions ont déjà été utilisés pour soutenir des initiatives ciblant des logements PLAI, PLUS ou PLS (1). Par exemple, sur l’ Île de Nantes, le programme "Dahia", comprenant 32 logements PLUS, 20 PLAI et 16 BRS, a bénéficié d’une subvention additionnelle de 10 000 euros par logement, soit le plafond maximal prévu par unité.
L’autre moitié de l’enveloppe est composée de 10 millions d’euros de titres participatifs pour Nantes Métropole Habitat. Ces quasi-fonds propres doivent permettre à l’office HLM métropolitain de racheter des logements, en LLI ou en PLS, mais aussi « d’autofinancer ses opérations » dans un contexte la réduction de loyer de solidarité (RLS), instaurée tous les six ans, rend tous les bailleurs sociaux exsangues, puisqu’elle réduit leur principaux revenus, issus des loyers HLM.
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