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Comment acheter en-dessous des prix du marché à Nantes ?

À l’heure où le prix du foncier explose à Nantes et dans sa métropole, le profil des acheteurs quant à lui se restreint, forçant certains ménages à quitter le centre-ville pour la périphérie. Face à ce constat d’injustice, le département de la Loire-Atlantique et la métropole nantaise ont décidé de déployer une solution qui pérennise une offre de logement abordable : le bail réel solidaire.

bords de l erdre nantes© Leonid Andronov / Shutterstock

Un bail réel solidaire (BRS)

Désormais, à Nantes et dans le reste de la Loire-Atlantique, les particuliers aux revenus modestes auront la possibilité d’accéder à la propriété à des prix “cassés”. Cela est possible par un procédé simple : l’acquisition des murs uniquement - de la maison ou de l’appartement - mais pas du terrain.

Propriétaire des murs uniquement

Le système a déjà été testé à Rennes, Saint-Malo ou encore Lille. Un “bail réel solidaire” conclu entre un organisme foncier solidaire - nouvellement créé à Nantes - et le résident permet à ce dernier d’habiter le logement pour une durée pouvant atteindre 99 ans. Le preneur est donc propriétaire du terrain mais pas des murs. Cela n’a, en réalité, rien d’une nouveauté. C’est le principe du “bail emphytéotique” qui s’exprime ici : il trouve son origine dans le droit romain et ne concernait, à l’époque, que les propriétés rurales. Par la suite, son application sera étendue aux milieux industriel, religieux ou commercial pour finalement concerner tous les types de biens immobiliers (administratif, habitation, etc). Pour l’heure, le bail réel solidaire ne s’applique à Nantes, qu’aux logements neufs mais la ville réfléchit à étendre le contrat aux logements anciens.

Un procédé anti-spéculation

Le bail réel solidaire, s’il présente des caractéristiques communes avec son ancêtre emphytéotique, a une visée quelque peu différente. Il ne s’agit plus de laisser le preneur mettre en valeur les terres et en supporter les charges comme ce fût autrefois le cas. Il est plutôt question de parer à la spéculation foncière pour ouvrir le marché immobilier au plus grand nombre. Dans ce contexte de soutien des collectivités locales, le bail réel donne au preneur des droits “réels” sur le bâti et aussi, des obligations. Et notamment, lorsqu’un preneur décide de quitter son logement, il doit respecter un prix de cession plafonné qui encadre sa plus-value. En ce sens, le dispositif se veut à la fois anti-spéculatif et solidaire.

“ [...] plusieurs ménages pourront se succéder dans le logement en bénéficiant du même effort public consenti initialement pour l’acquisition du foncier. Cela permet de maîtriser l’augmentation des prix de l’immobilier et de pérenniser une offre abordable qui mobilise des aides des collectivités locales ” - Extrait du dossier de presse “Création d’un organisme de foncier solidaire en Loire-Atlantique : un outil innovant pour permettre aux ménages modestes d’acheter un logement face à la forte augmentation des prix”, publié le 12 juin 2019 par les membres fondateurs de l’organisme foncier solidaire.

”Lutter contre l’envolée des prix de l’immobilier”

Cela fait une décennie que le marché de l’immobilier nantais recèle une injustice : faute de revenus suffisants, certains habitants ne peuvent pas se loger dans certains quartiers où les prix du foncier ont explosé.

Un marché nantais en tension

+45%, c’est le taux d’augmentation du prix du foncier en Loire-Atlantique en 10 ans. Pour acquérir un terrain à Nantes, il en coûte actuellement 400€ du mètre carré selon la Chambre des Notaires régionale. De son côté, le logement neuf se présente à 3.850€ du mètre carré en moyenne au sein de la métropole, 4.000€ du mètre carré au centre-ville de Nantes, voire 4.500€ du mètre carré sur le littoral nord.

rue de la paix saint nazaire© MarkUK97 / Shutterstock

Cela représente une augmentation de +25% au cours de ces 10 dernières années. Dans ce contexte de surchauffe immobilière, le profil des acheteurs s’amenuise pour privilégier les cadres supérieurs et cadres moyens ainsi que certains retraités. Prenant la mesure du phénomène et pour permettre aux ménages plus modestes d’accéder à la propriété, le département, la métropole, la CARENE (agglomération de Saint-Nazaire) ainsi que 14 autres opérateurs sociaux membres de l’Union sociale pour l’habitat des Pays de la Loire, ont décidé de développer un nouvel outil local : un organisme foncier solidaire (OFS). C’est lui qui permet de limiter la charge liée au coût du foncier, de diminuer le prix d’achat du logement et de garantir dans la durée le caractère abordable de ces logements en encadrant les conditions de revente.

Exemples d’acquisitions en région

Le 4 septembre 2019 marquait la naissance d’Atlantique Accession Solidaire, l’organisme foncier solidaire de Loire-Atlantique qui devrait, à l’horizon 2029, gérer un parc de 3.000 logements parmi lesquels :

  • le projet Blancho-Zamenhof : le département a cédé à Habitat 44 un terrain de 4.000m² sur l’Île de Nantes (boulevard François Blancho). Sur cette zone, une opération immobilière verra le jour qui comprendra des locaux à vocation médicale, 170 logements, un théâtre de près de 300 places (destiné à la compagnie locale “Même Pas Cap”) et 174 logements sociaux - libres ou abordables - dont au moins 13 avec bail réel solidaire. Commercialisation annoncée à l’automne 2019 ;
  • le projet boulevard Émile Romanet : à deux pas du quartier Bellevue, la CIF Coopérative prévoit la construction de 26 logements sur un terrain cédé par la ville de Nantes ;
  • le projet rue du Coudray : dans le quartier central de Saint-Donatien, la Maison Familiale de Loire-Atlantique Groupe Habitat et Tradition (MFLA-GHT) prévoit la construction de 20 logements collectifs en bail réel solidaire, une crèche et 10 logements locatifs sociaux. Le programme est rendu possible grâce à la cession d’un terrain par la ville de Nantes, à quelques encablures du théâtre du Grand T. Commercialisation prévue au premier semestre 2020 pour une livraison en 2022.
Exemple 1
Lydia et Maxime viennent de signer un bail réel solidaire avec l’OFS au centre-ville de Nantes, dans le quartier Dervallières-Zola. Cet achat leur coûte 2.300€ du mètre carré au lieu de 4.000€ du mètre carré sans BRS.
Exemple 2
Jenifer et Lucas acquierent un bien immobilier à hauteur de 2.150€ du mètre carré là où il leur en aurait coûté 3.700€ du mètre carré sans l’aide de l’organisme de foncier solidaire “Atlantique Accession Solidaire”.

Mécanisme de fonctionnement du bail réel solidaire

Le bail réel solidaire ne pourrait fonctionner sans la mobilisation conjointe des collectivités territoriales et des acteurs du logements de la Loire-Atlantique.

Location du foncier pour un "montant symbolique"

Pour parvenir à produire du logement abordable, les promoteurs immobiliers profitent du soutien financier des collectivités (département, métropole, CARENE). Les professionnels s’engagent, en contrepartie, sur un prix de vente mesuré, qui ne prend pas en compte la valeur du foncier qui est, quant à lui, loué aux ménages propriétaires des murs, pour un “montant symbolique” (10€ par mois à Nantes, pour exemple). C’est l’organisme foncier solidaire qui demeure le propriétaire du terrain. De leur côté, les logements bénéficient d’une TVA réduite à 5.5% tandis que la valeur du logement, bien que réévaluée dans le temps, ne permet pas une plus-value trop importante. Ainsi, le propriétaire se constitue un patrimoine sans participer à une inflation déraisonnée, permettant à un nouveau ménage de se porter aisément acquéreur du bien.

un couple consulte les annonces immobilieres© sirtravelalot / Shutterstock
Une structure coopérative, sans but lucratif
“L’organisme de foncier solidaire prendra la forme d’une Scic, une société coopérative sans but lucratif, dont les bénéfices sont intégralement réinvestis dans l’activité. Les ménages titulaires d’un bail réel solidaire participent de façon symbolique au capital de l’OFS et sont acteurs de l’outil” - Extrait du dossier de presse “Création d’un organisme de foncier solidaire en Loire-Atlantique : un outil innovant pour permettre aux ménages modestes d’acheter un logement face à la forte augmentation des prix”, publié le 12 juin 2019 par les membres fondateurs de l’organisme foncier solidaire.

SOURCES

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